Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость — это не пассивная работа, как многие думают. Это бизнес, при котором нужно много ездить, уметь смотреть, и грамотно анализировать, планируя свои действия в долгосрочной перспективе, и если у вас нет времени, опыта, или просто желания, доверьте этот процесс изначально профессиональным брокерам. Если «самостоятельный» инвестор со временем осознал что купил «плохую» недвижимость, он в этом должен винить исключительно себя, потому что не провел разведку территории, полный анализ, в т.ч., юридический, или сделал неправильные выводы. Работа с недвижимостью — это не про сидение на диване, а про активное движение и умение хорошо думать.

Брокеры «Компании-Град» предлагают Вам комплексную услугу по инвестированию в коммерческую недвижимость, состоящую из двух этапов:

1) Предлагаем Вам коммерческие объекты, отсутствующие в открытых источниках информации (объекты из нашей собственной базы, и с различных торгов и аукционов) с полным развернутым экономическим обоснованием прибыльности приобретения каждого конкретного объекта и его окупаемости;

2) В зависимости от Вашего решения, либо выгодно перепродадим приобретенный объект, либо подберем на него оптимальных арендаторов на долгосрок.

Если вы начинающий инвестор и рассматриваете способы самостоятельного инвестирования в коммерческую недвижимость, без помощи брокеров- прочитайте, найдете для себя достаточно полезной информации.

Сколько нужно денег для инвестиций в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость ликвиднее жилой. Именно поэтому многие предприниматели массово скупали квартиры на первых этажах в 2000-е и 2010-е годы, чтобы перевести их в коммерческую недвижимость, однако в Москве начиная с 2016 года этот вид инвестиций практически сведен к 0, т.к. из-за ужесточения политики ДГИ г. Москвы невозможно перевести жилую недвижимость в коммерческую, также нельзя узаконить многие перепланировки (создание отдельного или дополнительных входов с улицы, и т.п.).

Начальная цена входа в коммерцию составляет 15−20 млн руб., что сопоставимо с ценой квартиры московской квартиры до 70 кв.м. Недвижимость, которая стоит менее 15 млн рублей, как правило обладает минимальной ликвидностью. Часто это объекты, которые находятся в плачевном состоянии, в старых зданиях, если это касается стрит-ритейла, то в удалении от пешеходного трафика, не на первой линии домов, как правило, небольшого метража. Цена до 10 млн.руб. предусматривает крайне низколиквидную недвижимость, либо маленького размера.

У подобных инвестиций есть несколько преимуществ:

• низкий порог входа — полноценный готовый небольшой бизнес по цене однокомнатной квартиры;
• существующие и потенциальные арендаторы: пункты выдачи заказов, офисы интернет-магазинов и небольшие складские помещения сетевых арендаторов — чувствуют себя вполне;
• существенно более высокая доходность (10−12% годовых) по сравнению со сдачей в аренду квартир аналогичной стоимости.

Есть конечно у вас менее 20 млн., но вы не хотите брать объект вышеуказанного формата- есть вариант коллективных инвестиций. Эту форму инвестиций активно продвигают в интернете посреднические компании по управлению недвижимостью. Они берут на себя поиск рентабельной недвижимости, оформление юридических документов, а также управление активами. Услугами таких компаний пользуются начинающие инвесторы, у которых нет денег на независимые инвестиции. Они не знают правил игры. Но минусом в этом случае являются риски в виде конфликтов между собственниками.

От 20 млн рублей можно рассчитывать на высокий стабильный доход при инвестициях в стрит-ритейл, офисные помещения, складские и площади торговых центров до 30 км МКАД (Ликвидная зона инвестиций сегодня в Москве и МО — до 30 км от МКАД.). Особое внимание стоит обращать на большие железнодорожные узлы в Московской области, где есть стабильный и постоянный пешеходный трафик.

Инвестируем в коммерческую недвижимость правильно

Оценивайте риски и разрабатывайте стратегии. Сделать это сложно. Потому что для этого необходимо провести серию важных мероприятий, которые включают в себя:

• планирование и цели;
• выбор вида коммерческой недвижимости;
• оценка бюджета;
• поиск недвижимости (локация, торговое окружение, трафик, форма помещения, потенциал объекта недвижимости);
• проведение сделки, дальнейшая расходная часть, и получение прибыли.

Рассмотрим несколько тонкостей и постулатов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости:

• Покупать офисное помещение или торговую площадь в ТЦ проще, чем объект коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл от 20 до 300 м2. Почему? Отличие простое — в офис и на площадь ТЦ найти арендатора в разы проще.
• Причиной продажи коммерческого помещения может быть скорое выселение арендатора, которого было тяжело найти. Поэтому нужно обязательно встретиться с арендатором, а также изучить договор арендатора и собственника, обратив особое внимание на пункты “Индексация” и “Условия расторжения договора”.
• Сетевой арендатор — лишь признак стабильности. Преимущество, о котором будет говорить собственник. Однако он намеренно умолчит, что работать с сетевиком сложнее, о чем мы рассказывали в статье арендаторы коммерческих помещений стрит-ритейл.
• Осторожно относитесь к годовой доходности объекта. Арендатор может съехать в любой момент, а другие могут не согласиться на те цены, которые платил предыдущий арендатор. В стрит-ритейле ценообразование нестабильно — как договоритесь, так и заработаете.
• Найдите объективную причину продажи коммерческой недвижимости. Может быть собственник в долгах, кредитах, или где-то поблизости открывается торговый центр и собственнику не хватает денег на новое, более выгодный коммерческий объект? Все остальные ответы типа «устал, хочу на покой» не в счет, т.к. никто без важной причины не продаст курицу, несущую золотые яйца.
• Основной риск при покупке помещения (без имеющегося арендатора) под арендный бизнес в том, что вы не сможете найти арендатора. Простаивающее помещение в старом здании — плохой знак. А к новостройкам нужно внимательно присматриваться.

Как выбрать коммерческую недвижимость для инвестиций?

Самый частый вопрос, который спрашивают новички у профи. К сожалению, это неправильный вопрос. Потому что его можно разделить на четыре:

• На что смотреть, оценивая локацию?
• Как оценить торговое окружение и потенциал места?
• Каким образом понять, какой рядом пешеходный трафик?
• Есть ли у объекта дополнительный потенциал?
• Это более конкретные вопросы. Ответы на них дают более-менее точный ответ, а стоит ли покупать конкретный объект коммерческой недвижимости.

При поиске недвижимости нужно оценивать:

• удаленность от транспортных узлов, метро, остановок, торговых центров (в прямой видимости от транспортного узла);
• численность населения вокруг локации;
• платежеспособность целевой аудитории по конкретному сегменту рынка;
• торговое окружение;
• размер жилого сектора(при стрит-ритейле);
• планы и развития инфраструктуры района;
• динамику цен в районе;
• потенциал объекта в глазах возможных арендаторов.

Окружение при стрит-ритейле

Кто есть рядом? Какие ниши закрыты и есть ли свободные? Если вы хотите купить и быстро сдать объект недвижимости, то выпишите все объекты, которые есть в шаговой доступности:

• торговые центры, супермаркеты;
• продуктовые магазины;
• аптеки;
• кафе, рестораны;
• парикмахерские, салоны красоты;
• фаст-фуды;
• прочие соцобъекты;

Оценка стрит-ритейл окружения помогает определить потенциал объекта инвестирования. Если вы думаете о покупке помещения в 100 м2, то надо знать, а кто его сможет занять? Что если рядом уже есть арендатор-сетевик? Кому нужно это помещение? Можно ли его разделить на два или три?

Пешеходный трафик при стрит-ритейле. Проходимость места — важный параметр, но есть огромное количество факторов, которые могут подставить под сомнение объем трафика.

• Кто эти люди, и куда они идут?
• Какое у них благосостояние?
• Что им нужно здесь и сейчас?
• Какой поток людей в выходные дни?
• Сколько людей проходит с 12:00 до 13:00?

Профессиональный инвестор выписывает десятки параметров и ответов на вопросы, чтобы принять решение. Новичок руководствуется обещаниями собственника, рекомендациями агента и поверхностной оценкой.

Потенциал объекта. Важно подумать не только об окружении, но и о самом объекте недвижимости. Обо всем, что с ним можно сделать:

• Разделить помещение на два или три?  Это увеличивает количество арендаторов и доходность. Такой же способ используют инвесторы, вкладывающие деньги в жилую недвижимость. Покупают трехкомнатную квартиру, создают в ней три квартиры-студии, существенно увеличивая доходность. Если вы хотите по этому пути, то нужно выбирать помещение с удобной планировкой для разделения на обособленные друг от друга площади.
• Сделать пристройку или поставить уличное кафе? Главное, можно ли согласовать подобное? Вы должны это знать до того, как купите недвижимость.
• Какая выделенная мощность электроэнергии на объекте. В квартире обычно 3 киловатта, а для торгового коммерческого помещения нужно не менее 10 – 20 киловатт. Увеличивать выделенную мощность с 3 до 20 киловатт хлопотно и дорого.

Есть способы получить коммерческий объект недвижимости дешевле рынка и с хорошим потенциалом получения спекулятивного дохода. В частности, залоговая и конфискованная недвижимость, которая как правило, реализуется с торгов. Коммерческая недвижимость с банкротства — еще один способ купить недвижимость дешевле рынка, но для этого нужно следить за торгами аукционами с разных площадок.

Как выбрать подходящее помещение

Локация является краеугольным камнем при инвестировании в коммерческую недвижимость. От локации зависит скорость появления арендатора и годовая доходность.

Зачастую соседние пустующие помещения становятся прямыми конкурентами и вынуждают всех собственников снижать ставки аренды, если данная локация перенасыщена коммерческими метрами. Технические параметры. Желательно выбрать помещение, подходящее как можно более широкому спектру арендаторов. Важно обращать внимание на такие параметры, как планировка, высота потолков, наличие витрин для привлечения покупателей и, по возможности, дополнительного входа для них, наличие зоны для разгрузки/погрузки, достаточной электрической мощности. Часто начинающие инвесторы игнорируют такие нюансы, но они важны. Все эти факторы будут сильно влиять как на ставку аренды, так и на время экспозиции помещения (простаивание без арендаторов). До покупки инвестору следует провести анализ указанных выше ключевых факторов и дополнить картину данными по конкурентному окружению с аналогичными арендными ставками. В совокупности это поможет определить потенциальный размер дохода от сдачи помещения в аренду, так называемого арендного потока.

Как найти арендаторов

Сделать это можно тремя основными способами: через агентства недвижимости, частных брокеров, также распространена практика поиска арендаторов с помощью профессиональной управляющей компании с собственным отделом аренды, в ведении которой находится объект (в случаях обслуживания помещения УК). В большинстве случаев комиссия за подбор арендатора составляет сумма, равная 1 месяцу аренды. Можно и самостоятельно искать арендатора с помощью информационно-рекламных площадок, но важно помнить что поиск арендаторов — сложное занятие, требующее времени и опыта. Передача объекта в доверительное управление Управляющей компании выгодна только в том случае, если у инвестора нет серьезного опыта такого бизнеса. Связано это с тем, что арендная недвижимость подразумевает большое количество работы с документацией и постоянную коммуникацию с арендаторами, обслуживающими организациями, муниципальными и городскими службами. Также можно отметить если есть несколько разных объектов или отсутствие свободного времени, то опять же лучше довериться профессионалам — УК с опытом и хорошей репутацией. Не рискуйте: неправильный выбор компании может обернуться потерей денег, нервов и времени. В работе с профессиональной УК есть ряд преимуществ:

• Как правило уже сформированный пул арендаторов разной направленности и налаженные контакты с большим количеством агентств и частных брокеров.
• Оперативное взаимодействие с инженерными службами для решения сложных задач по запросу арендатора, т. к. и те и другие состоят в одной структуре.
• Оплата за результат — в нашем случае это заключение договора аренды на условиях, которые дают покупателю заявленную при приобретении недвижимости доходность.
• Наиболее стабильными арендаторами являются сетевые компании, у которых есть опыт, понимание работы в новых точках и значительная подушка безопасности на случай сезонной просадки спроса. Однако сумма необходимых стартовых инвестиций с таким арендатором будет выше, т.к., зачастую, у них требования выше, и условия договора жестче.

Каких ошибок стоит избегать

Инвестирование в коммерческую недвижимость — один из наиболее доходных и надежных инструментов получения пассивного заработка, отказываться от вложений в которую не стоит, однако перед покупкой важно основательно изучить вопрос, чтобы не допустить одну из наиболее типичных ошибок.

Некорректная оценка ликвидности. Например, покупая помещение с известным сетевым арендатором в непроходной локации, собственник рискует остаться с неликвидным объектом в случае ухода «сетевика»: возможны сложности дальнейшей продажи или сдачи в аренду. Совет: При выборе арендатора нужно обращать внимание не только на его бренд и надежность, но и его формат, а также конкурентное окружение. Например, помещение в устоявшемся спальном районе арендует продуктовый дискаунтер, что подразумевает большую площадь (минимум 300 кв. м). Если такой ритейлер съедет или попросит значительную скидку, на замену арендатора могут уйти месяцы, и не факт, что ставка аренды останется прежней.

Недооценивание затрат. Часто новички в этом бизнесе игнорируют расходы, связанные с коммерческой недвижимостью. А на них уходит существенная часть дохода. Расходы на обслуживание объекта, включая услуги УК, налоги, текущий и будущий ремонт могут забирать до 50% от предполагаемой прибыли. Однако здесь все индивидуально: например, затраты на эксплуатацию коммерческих площадей в некоторых апарт-комплексах и бизнес-центрах не превышают 8−10 % от арендного потока. Совет: Всегда необходим предварительный анализ затратной части.

Неверная оценка доходности. Зачастую лоты существенно ниже рыночной стоимости или предлагающие чрезвычайно высокую доходность имеют свои подводные камни. Совет: Приемлемыми являются ставки до 10−12% годовых. Все, что выше, должно вызывать подозрения — либо подсчет был сделан неверно без учета налогов и операционных затрат, либо вас вводят в заблуждение и арендные ставки завышены, а само помещение неликвидно.

Пренебрежение юридической экспертизой. Это еще одна распространенная ошибка, которая может нанести серьезный материальный ущерб инвестору. Совет: Без проведения проверки объекта на наличие обременений, особенно, арестов или запретов на совершение действий в отношении недвижимости, а также, полноценного due diligence, инвестор может потерять объект или столкнуться с ограничениями в его использовании. Необходимо проверить все документы, а также проанализировать, насколько законна была приватизация или перевод в коммерческую недвижимость (есть ли исковые сроки давности, пройдены они или нет).

Избегайте типичных ошибок начинающих инвесторов — неверно оценив сопутствующие затраты, возможные ограничения по использованию помещения и будущую доходность бизнеса, есть риск потерять деньги, время и нервы.

Удачи Вам в самостоятельном инвестировании! Но если все же решите прибегнуть к помощи профессиональных брокеров, мы всегда рады сотрудничеству с Вами!